朱介鸣：不再建设封闭住宅小区面临巨大挑战。门禁小区的优点是由业主承担居住小区内道路绿化等设施的建设成本和维护费用，减轻了地方政府的市政投资财政和物业管理的负担。较之门禁小区，非门禁小区的土地地块必须缩小，使原先的小区内部道路成为城市公共道路，实际土地出让面积下降，土地出让收入随之下降，进而影响政府土地财政收入。更严重的挑战是对政府的城市公共管治提出更高要求，社区的封闭管理比政府的开放管理更有效。门禁小区内的设施、道路和环境属于私人社区物品（club goods），业主支付建设成本和委托物业公司管理；开放小区内的道路和绿化属于公共物品（public goods），产权不属住房业主。门禁小区在西方城市出现的主要原因是城市政府缺乏财政，无力保证良好的城市管治和社会秩序，开发商为中产阶级提供的良好居住环境的措施，业主委员会替代政府成为门禁小区的私人管治机构。门禁小区的出现是公共管治质量下降的结果，反之，良好的公共管治才能遏制门禁小区的蔓延。“人民城市为人民”的理念完全取决于城市的公共管治水平和质量。

上海空间规划：您觉得门禁小区治理的难点在哪里？公共管治如何在尊重产权制度的前提下实现‘人民城市为人民’？

朱介鸣：如何处理城区内大量存在的已建门禁小区是治理的重难点。当初业主购买住房时的初始产权是封闭小区，开放小区道路的公共使用会损害业主的产权利益。如何在尊重产权制度的前提下实现‘人民城市为人民’？已经颁布的物权法（2007）和民法典（2020）中的‘地役权’产权设置可以协助达到这个目标，地役权是指按照合同约定利用他人不动产的权利，如赋予小区外公众在门禁小区内通行的权利。地役权对应英国普通法中的产权设置是历史悠久的easement，字面上的意思是给人方便。笔者在英国居住时曾经观察过若干easement（地役权）的实例，业主取得共识，自愿将门禁小区内的私有道路开放提供给公众通行，但是路边停车的权利仍然为业主所有。国内城市可以通过政府向门禁小区业主委员会购买‘地役权’，然后向公众开放小区道路；也可以通过小区业主基于公民社会精神自愿为城市提供‘地役权’，以此实现‘人民城市为人民’的良治。考虑到城市的高密度状况，为维护居住小区的环境质量，‘地役权’一般仅适用于行人通行，而不适合机动车辆的交通。