城市综合体（HOPSCA）是包含了商业、办公、酒店、公寓、餐饮、文化、娱乐等多种城市功能的建筑类型。近日，由西湖投资集团和银泰置地集团联手打造、上海复旦规划建筑设计研究院有限公司规划设计的杭州之江首座大型商业综合体——杭州西投银泰城盛大开业，作为杭州之江地区地标型的城市商业综合体成绩骄人。
开业仅三天，西投银泰城的总客流就突破30万人次，开业首日的销售额就突破了4000万元；并且凭借独特的商业定位和丰富的品牌组合，实现了100%的目标招商率和100+之江首店。不仅如此，西投银泰城是西湖区“三统一”模式下开发的留用地项目，也是新开发模式下落地的首个商业综合体项目。
在全国范围内，目前城市商业综合体处于扩张状态，但增速已逐年放缓。商业综合体行业内的竞争更加激烈，这就要求商业综合体在规划和战略上都要做足功课。今天我们就通过杭州西投银泰城项目来简单分析一下城市商业综合体规划的要点。
之江·西投银泰城项目规划的主要考量
好的城市综合体规划不仅要为客户实现开门红，而且要在长远的发展中为城市居民的就业、高质量的生活助力，为城市经济、文化的繁荣做出积极的贡献。往期我们浅谈过西投银泰城的设计亮点（点击预览），今天从规划者角度来谈谈城市综合体规划的几个重要考量。
Project Positioning and Proportioning
西投银泰城项目包含三个地块（杭政储出[2020]23号地块、杭政储出[2020]24号地块及杭政储出[2021]21号地块）。项目位于之江新城核心区，东至梧桐支路，南至梧桐路，西至枫桦西路，北至云河路，地铁6号线枫桦西路站步行可至，地理位置优越。周边环绕有之江大桥、彩虹快速路、紫之隧道等交通干道，多维路网可快速通达杭州各区。总用地面积10.99万平方米，总建筑面积52.68万平方米。
地块分布图拥有以上得天独厚的地理资源条件，西投银泰城有望成为城市又一新地标。对于一个城市地标的商业综合体而言，其项目定位及业态配比非常重要，不仅要因地制宜，满足目标客户需求，还要新颖而独特，给目标客户超越预期的优质品质和服务。西投银泰城的的定位为打造“之江板块一线江景商务办公高地+区域高能级”商业综合体验区，涵盖购物中心、商务写字楼、高端酒店等多元业态。
功能分区图近期开业的购物中心，是以“潮玩生活中心”为定位，集餐饮、购物、休闲、娱乐、社交为一体的“一站式”购物体验场所。紧扣定位的运营也非常给力，开业期间，杭州西投银泰城就开展了“新生次元”、“新π家庭”、“新星青年”三天主题日活动，举办新次元潮音节、非遗文化等系列体验活动，让消费者感受到城市综合体的独特魅力。
西投银泰城由之江区域首店、杭州首店乃至浙江首店等众多一线品牌加持，不论是项目体量还是品牌业态在之江板块来说都首屈一指。从潮流IP、艺术展、艺术装置，层出不穷的时尚资源联名活动和运动会员俱乐部，项目为年轻消费者提供的服务可圈可点。此外，商场内增加了专属儿童、青少年的互动装置及活动空间，包含儿童专属标识标牌和各种亲子活动，可见为亲子客群提供的服务也颇有新意。
综合体里的空间布局，总是会面临做成集中商业还是街区式商业的灵魂拷问。一般来讲，集中式的空间布局更利于统一控制，打造一年四季恒温恒湿的舒适环境。而街区商业由于拥有更多的展示面，提供了更多样化的购物、休闲和体验场景，对运营管理有着更高的要求。
西投银泰城并没有从中做选择题，而是通过盒子（MALL）与街区同体的商业形态，为消费者提供全天候、多元化的新消费场景。这种商业空间布局是集中商业和街区式商业的结合，半户外街区与精致的外摆装置相得益彰，用这种独特的商业形态，满足消费者对于新鲜感和舒适度的追求，也为商家提供了更多的展示空间。
Architectural Elevation Design
城市综合体作为区域地标乃至城市地标，其立面的整体效果及细节设计，是整个项目在城市空间里品质呈现的关键环节。设计上可以标新立异，但未来不易更换，就需慎之又慎；若涉及异形设计，则需考虑到立面细节的落实，这些都考验着设计团队的创意、实操经验和对品质的把控。最终设计概念上与城市历史文化相联系，以期宁静致远。
袁江观潮图轴西投银泰城项目中的购物中心以“金色钱江潮”为灵感，将取自于钱塘山水的动态弧线勾画购物中心立面，以建筑语言演绎阳光之下金色的钱江潮水，在钱塘江畔的之江新城，营造现代时尚的潮玩艺术购物中心。
购物中心随立面形态变化雅致生长出的构架，则创造出Shopping Mall标志性主入口。外墙灯光的建筑轮廓勾勒结合室内灯光的设计，突出了整个建筑体量并将商业氛围向外渗透，实现建筑艺术与灯光艺术的完美融合，并以灯光赋予购物中心无限的活力。
Architectural Design and 3D Display Surface
商业综合体会将比较完整的沿街面留给商业，作为人流入口、商业活动及品牌展示。而高端的办公楼、星级酒店也需要有合适的立面展示，并适当规划三维的项目城市展示面，及不同功能区的主入口位置，商业区和居住区需动静分明。
从城市的维度，北侧23号地块沿彩虹快速路，兼顾商业引流及城市界面开放性要求，将商业综合体设与此地块最佳。购物中心主入口位于地块西南角，以顺接西侧人流及城市主要界面；西南角主入口与西侧枫桦西路、南侧四号支路形成跨越地块、开放的活力生活街区。从邻里场景维度上，南侧21号、24号地块与北侧23号地块之间的城市支路成为园区的公共性轴线，由轴线向南北两侧地块延伸，形成开放到私密的放射。
考虑到项目位于杭州重点景观风貌区，规划需要在每个地块内部分区控制建筑高度，用地最小的21号地块也同样分为三区，因此建筑以螺旋上升的形式回应，寓意 “弄潮儿向涛头立”。螺旋上升的办公与酒店则不仅在体量上呼应了江与潮，更在立面演绎了钱江波澜，形成欢快跳跃的韵律。
Landscape Design and Natural Elements
景观的设计对于城市综合体而言正变得越来越重要，尤其在城市里，缺乏人与自然接触的机会，除了室外的景观配置，室内的景观也越来越的受到消费者的青睐，无论是商场、酒店、公寓还是办公，都可以设计合适的景观与自然元素。西投银泰城项目也意图打造室内外交融的商业空间，辅以屋顶花园的设计，使得商场与周边活力社区产生积极的互动效应，郁郁葱葱的植物结合热闹的聚集空间、安静休憩空间，为购物中心注入活力，成为都市人亲近自然的浓墨一笔。
此外，还有各业态与轨道交通接驳的考量，商业动线的区分，公共空间的布局，地下停车场的联通等等......都是规划时需要重点考虑的部分。
小结
未来的城市商业综合体需要更多地关注人本尺度，随着社会的发展，更加复合性的综合体也越发常见，新一代城市空间必将涌现。规划者们需要拿出更多空间形态的好点子，因地制宜做好规划，为城市居民打造更宜居、宜业、舒适、便捷的生活空间，为城市经济、文化繁荣做出积极的探索。
1. 首日客流突破12万！“之江新地标”杭州西投银泰城火爆开业
2. 时隔四年，之江又一座银泰开业！有100余家区域首店
3. 艾媒咨询 | 2023-2024年中国城市商业综合体运行大数据与商业决策分析报告
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