在过去几年里，尽管日本商业市场受到严重冲击，却依然保持着自己的步伐，随着经济复苏和社会进步，全新的发展趋势正在逐渐成型。文化、娱乐与地标型商业设施的融合，为日本商业市场注入了前所未有的活力。本期以今年日本讨论度最高的几个非标型商业为例，从中发现一些线索和规律，也希望给我国实体商业的发展带来启发与思考。本篇为第二部分案例。




2020-2023年新增重点项目梳理16-30

16 大船 Grand Ship



作为近邻型商业设施，项目填补了泛首都圈湘南地区的商业格局，并满足了消费者对于一般家庭日常用度所需与从幼儿保育到升学辅导服务一条龙。

在业态配置上，项目没有配置独立的服饰业态，依靠项目内大型家电集合店中所包含的有限的基础服饰卖场来补全品类；同时以顾客在「生活」与「家庭」中更重视的食品、日杂、餐饮、育儿、教辅服务等品类为核心业态。



项目最具特色、最吸引周边消费者的是三越伊势丹旗下的FOOD & TIME ISETAN OFUNA，依靠自身高度专业的品类集合、选品、卖场编辑能力，在化妆品、服饰、男装、食品居家、高端买手等多个品类上，都设有独立的集合店形式。



17 LaLaport 啦啦宝都福冈



项目是全球第17家LaLaport，由九州电力公司、西铁和三井不动产在福冈博多青果市场旧址上合作开发，各类业态总店铺数合计达到了222家。

以「人、物、文化」为基础，通过多元化的设计调改，团队大幅增加了社区、亲子空间和购物之间的关联互动，为消费者打造了放松、沉浸式的体验空间。

在业态方面，项目新增、翻新了涵盖服饰、杂货、餐饮等约40家品牌，其中8家为琦玉首店。以日本本土品牌为主，如：GOOD DEAL、Schott、call&response、moimoln、ZWILLING/STAUB等。

项目最大的特色是规划了几乎涵盖区域级购物中心关于消费者全维度诉求的9大特色公园场景，并以「相遇与体验」为理念，集零售、餐饮、亲子儿童、运动健身、娱乐体验等业态于一体，成为福冈人民的生活娱乐新焦点。



18 龜戶 Kameido Clock



项目所在地原址为东京第二精工社工厂，曾改建为深受居民欢迎的「太阳街龟户」，为配合区域振兴计划综合再次开发了住宅、商业、学校、广场等复合空间。

作为承载衣食住等生活功能的社区型商业设施，项目以 「LIVE UP! ＆ LOVE LOCAL」为概念，从衣、食、住、健、游、学等多个生活维度规划主题，联合入驻的136家店铺，在满足区域居民生活消费的同时，设置各类活动空间，促进社区交流，活跃区域文化，创新商业价值。

特色饮食街「龟户横丁」 将日本传统的大众饮食文化与现代多样化餐饮结合：区域No.1的食品卖场龟户食品市集、电竞室、直播间、儿童乐园以及约540个座位的餐饮活动空间，满足年轻家庭的就近娱乐需求。



19 北九州THE OUTLETS Kitakyushu



作为永旺集团第二家THEOUTLETS，项目建设于2017年底关闭的主题公园遗址之上，并与一路之隔的永旺梦乐城八幡东形成协同效应。

从体量上说，项目是全九州最大的奥特莱斯，囊括了包括购物，美食，游乐设施等约170家店铺；为了与横滨和御殿场等地的奥莱体现差异化，项目以「刺激五感的场所~Live, Play and Feel」为概念，专注于户外活动和体验型活动。

通过连接桥，步行3分钟就能到大型购物商城永旺夢樂城八幡東，设有家电、美妆、美食、服饰、杂货、玩具等130间以上店铺，日常家庭可一站式购齐所需。



20 大饭町 SEE SEA PARK



SEE SEA PARK位于大饭町休闲旅游产业区，突破传统沙滩海边打造度假区的模式，打造一个包含了零售、餐饮社交、办公、公共服务设施、运动设施、海边公园等多样功能的复合式商业空间。

作为日本最新一代的「公园非标商业」，项目由木材、轻钢结构、玻璃软膜覆盖的屋顶以及玻璃门窗搭建而成；大小不一的半开放商业空间像一个个半透明盒子般，堆砌出错落有致的商业群落，让项目更具辨识度与吸睛度。

在不大的商业体量里，一共规划了19个SHOP和OFFICE，分为东EAST、西WEST、草坪广场三大区域，主要的业态方向围绕着咖啡轻餐，户外装备零售，美容护理，和各种共享空间和当地的协会，社区、公益组织办公使用，游客可以来度假享受，本地人也可以在这办公开店，大家在这里找到一种交汇点。



21 心斋桥  PARCO



项目诞生于1991年5月，曾是整个关西地区的年轻人聚集之地；作为日本第18家PARCO，总建筑面积为5.8万平方米，并与大阪地铁御堂筋线心斋桥站直通。

在外观设计上，项目外墙利用了垂悬式装饰的设计，在阳光或者灯光映衬下，宛如波光粼粼的水帘，既简洁时尚，又与大阪「水都」的传统特点相呼应。

为了缓解心斋桥缺少时间消费目的地、文化传播核心区、以及有聚客能力的城市功能空间等问题，PARCO在区域内率先导入大型专卖店、都市型电影院，设置活动空间、艺术空间、共享办公空间、展会大厅等多功能型设施。

此次项目共引入了约170多家店铺，除了奢侈品牌、高端餐饮、运动品牌、艺术展览之外，还延续了涉谷PARCO的精髓，把时尚潮牌、二次元动漫、主题特色餐饮，以及集市引进了商场，其中许多品牌门店还是关西首店、大阪首店。

通过构建商业生态系，整合文化、商业与城市功能，打造有必要去的「超级目的地」实现商圈回流，这也为提振传统商圈提供了解题思路。



22 羽田机场花园Haneda Airport Garden


羽田机场花园是连接羽田机场第三航站楼的大型商业设施，主要包括2家高级酒店、屋顶天然温泉、约80个商家，以及1个巴士始发站。

商场内分成多区，一出机场即可见到的「日本长廊Japan Promonade」以推广日本文化为主，汇集了大约独具日本特色和传承日本文化的零售品牌，包括售卖蜜糖的杉养蜂园、雨伞专门店福井洋伞、咖啡用品概念店HARIO Satellite等等，有和式杂货、轻食及日用品等发售，15间商店当中有8间首次在东京开店。

而项目商业区汇聚了时装、化妆品以及礼品店等约60家包含日本全国代表性且人气的品牌店铺及美食的商店，如创业于1932年的Unagi Yondaime Kikukawa、创业于129年的Hanayama Udon V等老字号。筑地寿司工所、大阪烧铁板烧88 Pachi Pachi、东京烤肉平城苑、涮涮锅田岛屋也很受访客欢迎。

日本首个位于机场的露天温泉「羽田机场泉天空之汤」也在于此，该项目的出现让游客从下飞机的瞬间就就感受到赴日旅游的魅力，让日本的入口变得越来越有趣。



23 YANMAR TOKYO


项目是一座位于东京八重洲的综合型大楼，设施概念以集团创始人山冈孙吉「HANASAKA」精神为核心，集合了文化、餐饮和购物于一身。

从地下一楼到2楼皆为商业区，一共开设6家店铺，从最古老的米种到现代的特色料理，一切围绕着「米」这一主题展开；而纸与不锈钢材料制成的樱花动态装置艺术贯穿三层的中庭空间，是藉由品牌总部大楼为媒介而创造出的新型态品牌空间。

餐饮品牌包括意大利米饭餐厅ASTERISCO、让访客找到自己理想的米饭KOME-SHIN商店，以及清酒冰淇淋专业店SAKEICE等。

对于在该建筑内办公的人们来说，不仅能在眺望挑空空间的同时前往B1层入口和电梯间，还可以在感受各种人群活动和灯光效果带来的时间变化的同时进出办公室。这一公共空间是该建筑的一大特色，也为东京站前的办公建筑树立了标准。



24 東京中城八重洲tokyo midtown yaesu



作为继六本木、日比谷之后的第三个东京中城，项目是一家地下4层、地上45层的综合设施，内部集购物、餐饮、文化娱乐于一体，为游客提供一站式休闲体验。

整体建筑分为A-1和A-2两大街区，A-1街区双层阁楼拥有单层4000㎡日本最大级别办公空间及首次进入日本市场的宝格丽东京酒店（Bulgari Hotels）、中央区立城东小学等业态，A-2街区单层阁楼拥有写字楼、育儿辅助设施等业态。

两街区共有60家商铺入驻，商业部分1层有HOSOO TOKYO、CFCL YAESU等日本奢侈品牌入驻；2层强调日本制造（Made in Japan）概念，有TOKYO UNIT、津轻Vidro等轻奢纪念品店入驻；3层有多家体现东京特有风格的餐厅，炉端烧、寿司等日料、西餐以及中华料理等，应对消费者不同口味的需求。

项目以「POTLUCK YAESU」为主题进行开发，旨在任何人都可以使用，各类人群都可以互动，在引入具有历史文化底蕴的品牌和在时尚领域极具盛名的品牌的同时，以「日本展示场」的概念向国际游客展示日本传统文化和高品质生活方式。



25 ANIMATE 池袋本店



拥有40年历史的项目经历扩建重装后再次开业，店铺面积扩大了两倍，全部商品种类高达数十万种，漫画、杂志、动漫周边，展览等应有尽有。

作为世界最大的动漫专门店，项目共有10层，通过多元分区、分类形式，保证消费者能够最便捷的找到所需内容。

2F、3F聚焦漫画相关产品；4F、5F主打角色周边；6F CD・DVD/Blu-ray游戏；7F是以动漫、漫画、游戏等作品和艺术家为特色的产品销售活动空间；8F 展览空间；B2F、9F为活动空间，举办现场表演、放映和脱口秀等活动。 

如果和中国首个聚焦次元文化的商业体百联ZX创趣场对比，可以看出两座项目在改造方法、操盘逻辑、楼层规划、业态布局上的差异，更值得学习参考。



26 东急歌舞伎町TOWER



项目位于新宿歌舞伎町，是在东京米兰会馆的旧址上重建的新地标，也是首次不设写字楼，而是通过娱乐设施与商铺、酒店进行组合创新的高层复合型商业体。

作为专注于娱乐的体验消费型的旅游观光据点，项目每一层都极具特色：

• 1F规划了花店、汉堡店、星巴克咖啡及和牛特区餐厅等8家商铺

• 2F采用「横丁」概念汇集了10家餐饮店，以复古元素展现昭和时代风貌

• 3F主要为万代南梦宫游乐场namco TOKYO，将娱乐、美食、活动相结合

• 4F是索尼音乐娱乐的新生代娱乐设施THE TOKYO MATRIX

• 5楼则是以美与健康为主题的高端健身品牌EXSTION

• 6-8 楼是全新设计的演唱会娱乐剧场THEATER MILANO-Za
  

• 9-10F是东急旗下的109 Cinemas高端影院，两层共752个座位

• B1F-B4F是可容纳1500人的Zepp Shinjuku（TOKYO）现场音乐厅
  

在这座塔是为实现「夜间经济」和「娱乐城市」而建造，现代艺术作品随处可见，为游客提供了一个令人惊叹的艺术体验；这些艺术空间代表了新宿地区的创意和活力，成为一个凝聚新宿能量的场所，展示了当代艺术的魅力。

27 Forestgate 代官山



项目位于地铁代官山站，由MAIN栋和TENOHA栋组成，主打生活、工作与玩乐无缝接轨的日常提案，帮助大家寻回逐渐被遗忘的精致生活。

MAIN栋由日本建筑师隈研吾设计， B1-2F为商业空间，3F为共享办公、4f-10F为住宅公寓，外观采用木箱堆叠的形式配置大量绿植形成堆叠，形成一片三维森林。

TENOHA栋是一座木结构两层建筑，主要由咖啡厅、活动空间、图书室等组成，是开展可持续活动的基地，提供多种生活体验。同时，设置屋顶种植园，大量使用绿植与间伐材，也是对循环经济的体现。

在「绿色环境可持续」和「饮食」两大主题下，目前共有8家商铺入驻：包括地下1层的花园自由之丘超市、个性化室内绿植设计服务品牌SOLSO HOME、时尚品牌Ameri VINTAGE、眼镜专门店Kaneko Meganeten、环保咖啡馆Blue Bottle Coffee、英国香水品牌Jo Malone London概念店、巧克力专门店兼咖啡厅LA BASE de Chez Lui、代官山50年历史甜品店Chez Lui、咖啡酒吧餐厅MIDTREE、循环型全天咖啡CIRTY CAFÉ以及花店ALL GOOD FLOWERS等。

作为广域涩谷圈（Greater SHIBUYA）改造的一部分，项目的落地也呼应了东急房地产「Greater SHIBUYA2.0」的愿景，同时也让项目不再是一个独立的商业建筑，而是一个可以联结社会与自然、当下和未来的可持续讯号。


28 自由之丘JIYUGAOKA de aone

在东京自由之丘的街巷中，项目作为社区商业拥有超市、轻餐、杂货、食品专卖店在内的26家店铺，将进一步成长为当地人民所熟悉的自由之丘品牌。

虽然是这么小的项目，但在规划时就知取舍，坚决地把一层「切开」，利用大家喜欢走捷径、爱横穿的心里去画动线，让项目一层与两侧街道融为一体，彻底消除了封闭盒子给顾客的界限感、距离感，人们在上班、回家、甚至闲逛时不知不觉便已步入其中。

项目B1～1F主要为美食与咖啡厅，如椿屋珈琲、一〇八抹茶茶廊、一果房、グランディール（GRANDIR）、梅田奶酪实验室等 ，生活杂货品牌アコメヤトウキョウ（AKOMEYA TOKYO）、OWNDAYS等。

项目2F商店街则为服饰品牌、美发沙龙、面包店，带来品牌ヤヌーク（YANUK）、equri、生活杂货カリモク60、Three little song birds等。

3F商店街则为花园露台，可以一边散步一边欣赏自由之丘街道的景色，并进驻台湾品牌鼎泰丰、起司专门店CHEESE DORIA、意式餐厅WE AET WHEAT等品牌.

4楼的部分除了有TOMAS（トーマス）自由が丘校2号馆，还有一个屋上广场Harappa（はらっぱ），拥有超市、轻餐、杂货、食品专卖店在内的26家店铺。

融入自然，悠然自得的平静场所，永旺正在探索一种未来商业场景的新生态，也为我们在小体量商业空间中激发社区感、年轻力方面提供了重要的观察范本。



29 《魔女宅急便》魔法文学馆

项目坐落于东京都江户川区一个海滨公园里，是知名建筑师隈研吾以《魔女宅急便》作者角野荣子的作品世界观为灵感所设计的全新设施。

项目外部以纯白的外观搭配花瓣外型的屋顶，内部以《魔女宅急便》主角琪琪所居住的克里克小镇的形象来设计，除了阅读区与展示区之外，馆内还有复刻角野老师工作室的常设展示室，以及适合举办展览的企划展示室等。

30 涩谷樱丘Shibuya Sakura Stage


项目位于涩谷车站南侧，占地面积约2.6公顷，由A座（涩谷塔、中央大楼）B座（樱花塔）C座（日本基督教涩谷教会）组成，也是近年来最大的多功能高层建筑。

A座商业设施基本位于下层，办公室位于中层以及上层，A1栋设有健康中心，A2栋设有STATIO日本经济大学。

B座由「樱花塔SAKURA Tower」（B栋）和「SAKURA Terrace」（B栋顶层）组成；樱花塔的1-5层为商业设施，5-14层为办公室，16-30层为公寓Brands涩谷樱丘，另外5层设有一个国际学校（CTIS株式会社幼儿园部）。

作为涉谷城市更新中重要的组成部分，项目其最大的特点是兼备「动 · 游 · 住」三大模块，配套修建步行者空中回廊和地下通道，助力消解涩谷站前空间割裂的局面，也让樱丘地带与涩谷核心区彻底打通，让涩谷成为世界的涩谷。

商业，作为人们生活的重要组成部分，它的每一次蜕变都承载着人们对美好生活的追求；商品、环境、氛围的选择与塑造，都是为了让人们的生活更加精彩纷呈。如何与当地的文化和消费需求结合，打造被客户看得见、记得住的商业体验，或许就是我们当下及未来十年最重要的「研究课题」。

商业的趋势正呈现消费理性与多样化的发展。在城市更新和商业场景营造方面，在地文化、绿色生态、沉浸体验、生活美学...... 每一个项目都有其独特的性格，抓住一点做足做透，才能在日益内卷的商业世界中找到可持续的发展价值。