在过去几年里，尽管日本商业市场受到严重冲击，却依然保持着自己的步伐，随着经济复苏和社会进步，全新的发展趋势正在逐渐成型。文化、娱乐与地标型商业设施的融合，为日本商业市场注入了前所未有的活力。本期以今年日本讨论度最高的几个非标型商业为例，从中发现一些线索和规律，也希望给我国实体商业的发展带来启发与思考。就让我们开启本期城市话题。



作为实体商业存量改造的行业佼佼者，日本商业在零售业上的技巧远没有我们技艺繁多，但每年都能打造出不少「可圈可点」的案例，也给我国实体商业的发展带来很多启发与思考。

以今年讨论度最高的几个非标型商业为例，我们愈发感受到「需求越聚焦，定位越精准，感受越惊喜」这一理念的魅力：大到头部商企的成熟产品线，小到主打烟火气的社区底商都「受益匪浅」。

基于国内庞大的商业存量现状，我们整理了将近四年日本新增的重点商业项目，并从中发现了一些新的线索和规律：

1. 新理念的提出，部分项目开始降低「主力店」比重，整体的品牌落位思路从项目的定位出发，围绕客户的「真实需求」做相关生活方式业态的组合。

2. 新业态的加入，对内外交通枢纽及城区地标建筑进行功能与场景的迭代，为上班族、来访者、国内外游客带来新的活跃度和互动感。

3. 新空间的创新，从「造场景」到「填内容」，集合多方力量将单纯的公共场地改造成立体低楼商业设施，市中心公园等绿地的使用效益得以最大化。

4. 新场景的转变，有别于常规的「最好的位置要通过高租金创收」，大部分项目都选择把高区景观最好的位置留给了消费者作为休憩地，营造「松弛感」。

因此，我们看到许多新增项目越来越不像商场了，甚至通过主动扮演起与城市共生共存的社交枢纽、配套服务者等角色，实现了我们日思夜想的「差异化」。

只有看见未来，才能拥有未来，希望这份盘点能给你带来新的参考。



2020-2023年新增重点项目梳理（1-15）

1 立川 GREEN SPRINGS




项目位于东京多摩地区立川车站附近，用地南北向长约400米，东西向约100米，整体由8栋建筑单体构成，整块用地被两条交错步行道分割成4个区域。

X字街表达了「立川的历史与从这里展开的未来交汇的地方」；连接街道和多功能厅屋顶的梯级图案是曾经的机场跑道；中央广场通过安装在大楼内的「町之恩川」与这条X型通道相连，形成「动静皆宜」的绿轴街区。



这里不仅有购物景点和餐饮店，还有亲子一同畅游的博物馆，和设有约2500个座位、多摩地区最大型的多功能大厅TACHIKAWA STAGE GARDEN，以及拥有无边际泳池的SORANO HOTEL，消费者在此享受艺术、自然和住宿。

在整片广场中有350种能让人感受四季的植物，模拟了多种当地生物的生态环境聚落环境；此外还有配合光影与音乐跃动的喷水池，约120米长阶梯瀑布，从建筑延伸出来的「天空甲板」等，都为人群带来身心的疗愈与放松。


2 横须贺购物广场 Coaska Bayside Stores

项目落址横滨横须贺美军基地附近，前身是饱受当地人爱戴的Shoppers Plaza Yokosuka，完成更新改造后一举成为横须贺地区最大的美食聚集区。

在设计上，永旺零售以「港口、钢铁、船舶、跨文化交流」等关键词为基础，耗费一年时间对其进行了全面翻修，使得客户可以从广场的各个位置都可以看到港口和海滨风景。

在六层空间中，项目提供100多家美食、购物和娱乐场所，其中包含服饰店、家具店、电影院、保龄球馆等多项设施，电车、汽车与场馆的连接性也是一大优势。

高级生鲜零售超市永旺风格馆（Aeon Style Store）是其主力业态，其熟食卖场面积为传统门店的2.5倍，旨在成为当地居民日常生活不可或缺的基础。


3 竹芝 WATERS takeshiba





项目位于东京都立滨离宫恩赐庭园对面，是由JR东日本进行开发的综合性项目，也是东京都内少数同时位于办公街区、又拥有天然水景的购物中心。

竹芝WATERS takeshiba主要分成四大区块：包括百货atre竹芝、mesm Tokyo饭店、JR东日本四季剧场及公共空间（草坪及看台），以「NEW CURIOUS」为概念，旨在为感性的都市人打造一个充满新鲜好奇的场所。


Atre 竹芝作为其中综合性商业设施，由塔楼栋和剧场栋构成，以注重互动设计的迷你博物馆、游戏俱乐部、儿童室内乐园、社交俱乐部等业态为主。

项目同时引入了目前全日本唯一一座可以远眺海景的高级海吧，除了各具特色的餐饮店铺设施之外，也有非常专业的美容沙龙以及贩售有机食材为主的零售超市。


4 横滨北仲 YOKOHAMA KITANAKA KNOT




项目是由历史建筑「旧帝蚕仓库」的两栋仓库改造而成的综合型塔楼，占地面积约1.3万平方米，直接连通地铁，并通过人行天桥与山下公园、元町等景点相连。

这座建筑中大部分是超高层公寓；46层至51层设有酒店式公寓，46层设有免费开放的瞭望台；低层部分设有商业和文化设施KITANAKA BRICK&WHITE。

项目主要面向周边居民和自身公寓、酒店入住顾客，为其提供高品质便利的生活；引入神奈川首家金宝贝早教机构、神奈川首家高级鲜蔬超市LINCOS、北仲区域首家星巴克等，同时引入Billboard Live神奈川首店、Dance Base神奈川首店，并以新业态形式扶持音乐、舞蹈等艺术活动的展开。


5 东京水町 TOKYO MIZUMACHI



为了使游客在浅草与晴空塔两地的横向移动更加便利，东武铁道将晴空塔线东京水町部分改造成为商业综合体，并将河岸步道改造为宜游宜逛的步行街。

这条长达500公尺的步行街以「Live to Trip」为概念设计，分为东、西两区，包括14家商店和1家酒店，涵盖美食、时尚、创意杂货等业态。

目前进驻的商户及品牌包括知名设计选品店KONCENT、贩卖设计公司AshConcept、和菓子品牌ICHIYA、复合式潮流餐厅DEUS EXMACHINA等，多样化的店家类型，都让这个历史街区充满各式话题性。



除了众多餐饮店，在东侧区域还有一间综合型运动休闲场馆LATTEST SPORTS，场内有攀岩馆、自行车店等运动相关设施，馆内也会不定期举办艺文活动，往來人群、地域、文化在此交错汇聚，旅行好似日常。


6 涩谷宫下公园 MIYASHSHITA PARK

宫下公园于1953年开放，2020年又作为涩谷区第一个「立体城市公园系统」进行了重建，是一项体现可持续、优化城市规划的经典项目。

项目底层商业设施包含24小时营业餐饮集合店、生活杂货、书店、流行时尚服饰、黑胶唱片行等共约90家店铺，以及酒店品牌sequence、高奢品牌店（LOUIS VUITTON全球首家男性旗舰店、GUCCI艺术限定门店、PRADA全新概念店、美国潮牌KITH亚洲旗舰店、COACH男士专门店、阿迪达斯日本最大旗舰店）等业态。


而这座四层楼高的城市设施建筑被两条人行天桥连接，一座横跨于三层道路之上，另一座则直接通向一个开放式商场，人们将被更加自然地导向屋顶公园的环路。

屋顶花园拥有一处长约1公里的绿化步道，其中有藤原浩操刀企划的星巴克公园型态咖啡店，以及滑板场、攀岩墙、沙滩运动场等运动空间，契合户外人群所需。

宫下公园的所在位置，将涩谷、原宿、青山、表参道、代代木公园等几大潮流片区串联起来，这不仅是地理层面的，更是多元文化的进一步融合。


7 东京站 GRANSTA TOKYO




项目是日本目前最大规模的站内商业设施，包括东京车站和丸之内的购物饮食复合式空间「GRANSTA」，以及在地下1层的购物中心「GRANSTA 丸之内」两部分。

在GranSta诞生以前，东京站地下长长的换乘通道两旁只有连排的储物柜，和少量老式便利店；项目一期以东京站内标志性的汇合点银铃广场为中心，翻新、建设了以餐厅和食品、特产店为主的「站内商业」，并不断更新至如今的形态。



整个购物中心共有154间商店，包括餐厅、车站便当、杂货、化妆品店和伴手礼商店等，其中有始建于1887年的洋食餐厅东洋轩、巴黎老牌甜点Ladurée、中川政七商店第一家服装专门店等12家商店，都是首次在车站内开业。

受地下轨道交通建筑限制，柱子、墙体等视线遮挡物特别多；项目通过地面、墙壁和天花一体化的造型与引导设计，解决了如何让分散区域连接起来、如何让每一个小商店都被平均购买等问题，也是行业学习的典范之一。


8 RAYARD 久屋大通公园




久屋大通公园诞生于1970年，项目运营团队结合原有的公园优势，融入低密度、高品质、强互动的商业设施，增强了公园的南北联系与游逛功能，改变了公园以往阴暗遮蔽的印象，让人们渴望的绿色自然随手可及。

项目分别规划了可拥抱天然草坪的ZONE1、可沿着森林小径漫游的ZONE2、可体验新生活方式的ZONE3以及可感受城市魅力与潮流文化的ZONE4四块区域。

场内的互动设施高度统一：如日本户外品牌 Snow Peak 、玻璃制品品牌HARIO、史努比咖啡厅名古屋首店、天狼院书店等品牌，这些业态实现了单一门店不同的场景转换，人们能轻松随意地参观并参与个性化的制作，感受不一样的社交方式。

开业至今举办了包括草坪运动、露营电影、中古集市、咖啡快闪、citywalk、文化读书会、宠物相亲活动、电视塔垂直马拉松等超过100场线下活动；柔软的活动让商业空间的松弛感达到内外统一，让人们得到精神上的慰藉。


9 日比谷 OKUROJI




建立于1910年的山手线仍然在拱形高架轨道上运行，铁路高架桥下的餐饮一条街，一直是东京夜间的一道风景线，也是企业员工和游客的餐饮圣地。

项目活用铁道高架下的空间，将一层分为四个区域：商户多为高品位餐厅、高级服饰定制店、工艺品店等；有乐町车站一侧是JR东海的日比谷美食区域，新桥方面则是食品店、杂货、时尚区域、饮食区域，享受夜晚时光区域。



在近50家店铺中，包括多个品牌的东京首店和新形式店：如名古屋的排队名店鳗富士，函馆海鲜、细面创意料理店等。

特色商店、礼品店家则包含百年蓝染工厂水野染工场、Tokyo noble手工伞订制店、日本手工眼镜品牌鯖江眼镜馆等这些连接日本过去和未来的店铺，游客寻觅美食的同时也可以在这里尽情体验日本匠人手工制作的魅力。


10 原宿神宫前小道 JINGUMAE COMICHI




项目距离原宿站约步行3分钟，共2层楼，全部为餐饮店铺的专门设施，集结了由世界各地的人气餐厅中精挑细选出的18间品牌，用以补充区域的夜间经营形态。

空间引入「阶梯」概念，通过阶梯、小路的设计形式创造在「城镇」中游走的感受，同时每家餐厅都设有露台，创造更具自然感的放松体验。

场内品牌包括了米其林名店饺子MANIA的姐妹店小笼包MANIA、札幌精酿啤酒专门店BEER CELLAR SAPPORO东京首店，居酒屋老铺大众酒场JUMP，北海道寿司品牌立食い寿司根室花まる等，也是年轻职人聚餐约会的首选。


11 イオンモール新利府（南館）




项目以「LIVE FULL DAYS」为概念和2000年开业的北馆相连通，专卖店约170家，成为日本东北最大的综合性购物中心。

项目引入的各业态东北首店品牌多达数十家，以及多个新型店铺；在1楼设有餐厅区DINING TERRACE，3楼设有美食广场Food Forest，并引入新型书店、咖啡屋、动物咖啡屋、超大影城等业态，带来丰富的休闲体验选择。

主力超市AEON STYLE开设了产地直送模式，设有日本东北规模最大的新鲜水产区域，同时推出日本东北首个免下车即可取网上超市已定货物的服务，为顾客提供了符合疫后新常态的购物方式。

项目也主动承载起本地文化传播、交流平台的功能，不仅推出了「宫城县美食大选」等活动，还为发行本地出版物的出版商提供交流机会，助推本地企业的发展。


12 下北沢BONUS TRACK




项目案名意为「额外的轨道」，拥有4栋商住一体的长屋和一栋商业建筑，采用了化整为零的打造手法，形成中间带有大量公共空间的洄游型商业体。

团队完美地融合local、social、cultural三者，常驻商户均为下北泽在地的「主理人」店铺，黑胶唱片店、复古书店、咖啡店、面包店、餐厅酒吧等全部小巧的嵌在小房子里，已然围绕着「有品质的日常」做文章。

商户入口面向的小广场，作为户外贩卖区被精致的餐车和外摆占据，且几乎每周都有不同市集活动；在广场上被绿色包围的环境里，安静地喝咖啡或是漫无目的地逛市集，都能感受到下北泽文艺、包容的轻松氛围。

下北泽区域所具有的独特商业氛围，除了消费内容，还有一大因素则是沿街小铺组成的独特游逛体验。街区中鳞次栉比的店铺带来多元文化的交融和热闹的商业氛围，这是在东京中心繁华的商业区所稀缺的休闲场景。


13 奈良鹿猿狐Building



项目是日本最大的「中川政七商店」涩谷店之后最新开设的复合商业建筑，由建筑家内藤广氏设计，以传统京町屋风格构成外型，与户外老街融成一体。

中川政七商店，创业于江户时代中期1716年，作为麻织物「奈良晒」的批发商起家，以日本传统工艺生产生活杂货，是拥有300多年的历史的老字号。

除中川政七商店奈良本店（总店）外，还有猿田彦咖啡关西首店、米其林餐厅寿喜烧料理店KITSUNE以及共享办公空间JIRIN等三家商铺入驻，建筑名称正是来源于中川正七商店的鹿、人气咖啡连锁猿田彦咖啡的猿和KITSUNE里的狐。

建筑共由三层组成，中川政七商店奈良本店位于1-2两层，猿田彦咖啡和米其林餐厅寿喜烧料理店都位于1层，3层是可眺望兴福寺五重塔的共享办公空间。通过邂逅、触摸、学习让奈良本地和国内外游客，感受奈良的魅力所在。


14 熊本阿姆广场 AMU PLAZA




作为JR熊本车站大规模的站前再开发的项目之一，JR熊本车站大楼以Amu Plaza熊本购物中心、Office Amu Plaza熊本以及肥后YOKAMON市场及住宅区组成，

这是一座以「公园式车站、车站式公园」为理念打造的广场，建筑面积约11万方，集时尚用品、家居杂货、甜品美食、综合影院等多种功能于一体，最标志性的设计是跨越1-7楼的超高挑空立体瀑布庭园Boken no Mori。


15 则武花园 Nagoya Noritake Garden



项目地块原为日本领先的陶器制造商则武株式会社的总部工厂所在地，2013年联手三菱商事、永旺梦乐城株式会社开启地块改造计划。

永旺集团以往的郊区型项目都是针对顾客在休息日（Off）的生活场景进行规划和业态组合，而此项目是永旺首次结合顾客在工作日（On）的消费场景，打造的可融合商务办公与商业休闲的新型购物中心，具有先锋意义。

利用项目周围的环境优势，永旺将购物中心的概念确立为「自然地、与大自然融为一体的场所」，由于商圈内单身人口众多，项目强化提供各种饮食场景，三个楼层均设置了不同类型的餐饮区，餐厅总数达53家。

换句话说，永旺希望带来一种生活和工作充分交融的新体验：年轻父母将幼儿带到日托中心，再去同一栋楼里的办公室上班，下班后还可便捷地在超市购物，或是在商场内就餐，完成一天的生活消费闭环。